Как обезопасить себя при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью

авторский блог правового эксперта Артёма Баранова

АРТЕМ БАРАНОВ 
Генеральный директор юридической компании «Достигация».
Аккредитованный медиатор.
Правовой эксперт технопарка университета ИТМО
Член Торгово-Промышленной палаты Санкт-Петербурга.

Очень часто ко мне обращаются с просьбой юридически сопроводить сделку с недвижимостью. Проверить объект и продавца на чистоту, минимизировать риски, связанные с дальнейшим расторжением договора или признанием сделки недействительной. Игра стоит свеч, потому что на кону как правило N-ое количество миллионов. Поэтому целесообразнее потратить немного времени, но семь раз отмерить, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект недвижимости.

Более того, не буду скрывать того факта, что мифы про черных риелторов, это вовсе не мифы, а вполне-таки реальность. Да, вы можете думать, что в современном мире система так налажена и практически не остается возможности для маневра, однако это не так. Говорю исходя из личной практики, как человек, который провел в качестве юриста кучу сделок и в том числе выводил на чистую воду мошенников.

Не буду скрывать того факта, что мифы про черных риелторов, это вовсе не мифы, а вполне-таки реальность.

Если давать практические советы о том, как обезопасить себя при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью, то я бы выделил следующее.

1. Для начала точно идентифицируйте, что перед вами находится действительный собственник объекта, для чего закажите актуальную выписку из ЕГРН, а также попросите у продавца договор купли-продажи, который он заключал при покупке и проверьте как данные о продавце, так и данные о самом объекте.

2. Особое внимание в выписке ЕГРН обратите на отсутствие или наличие зарегистрированных обременений на объект. Если они присутствуют, то вы не сможете легитимно провести сделку в обход их прав.

3. К слову об обременениях, также следует попросить вашего юриста провести анализ рисков на предмет наличия возможных прав третьих лиц в будущем (к примеру, бывшие / нынешние супруги или наследники, претендовавшие ранее на этот объект). Я не раз встречал ситуации, когда покупатели смотрят на то, состоит ли продавец в браке на день подписания договора купли-продажи и там уже берут либо согласие супруга, либо нотариальное заявление об отсутствии такового супруга. Однако я, как человек с обширной судебной практикой, предлагаю идти дальше и проверять брачные отношения еще и на момент, когда сам продавец покупал данную недвижимость. А вот был ли он тогда в другом браке или нет? Однако и этого мало. Также я предлагаю смотреть на брачные отношения в течение всего периода владения объектом. Таким образом у нас есть три временных отрезка, которые нас интересуют:

• Момент приобретения
• Период владения
• Непосредственный момент продажи вам.

Поверьте, вы можете встретить особо отличившихся, кто успел побывать за это время в трех разных браках.

4. Далее необходимо проверить самого продавца на отсутствие у него и его законного супруга признаков банкротства (желательно также еще проверять организации, в которых они занимают управляющие должности). Делается это путем анализа возбужденных исполнительных производств на человека, поиска судебных дел с его участием и, самое главное, поиск возбужденных дел в Арбитражном суде о его банкротстве. Все указанные данные, для справки, совершенно доступны для вас и находятся в открытом доступе.

5. Непосредственно при составлении договора купли-продажи настоятельно рекомендую пролоббировать некоторые условия в вашу пользу. Во-первых, договор купли-продажи НЕ является одновременно актом приема-передачи и таковой акт подписывается отдельно, уже после регистрации на вас прав собственности. Во-вторых, для получения денежных средств (не важно банковская ячейка это, аккредитив или еще что) продавец должен предъявить выписку ЕГРН, где значится ваше ФИО в качестве собственника, а также подписанный с вами акт приема-передачи. Поверьте, такие условия уберегут вас от целого роя возможных проблем.

6. Также, для вашего спокойствия предлагаю саму сделку провести с участием нотариуса. Это тоже прибавит вам безопасности. Однако имейте ввиду, нотариус лицо независимое и не будет играть сделку по вашим условиям, а лишь убережет от некоторых объективных, а не субъективных, рисков.

Это всего лишь часть необходимых действий, но очень важная часть. Конечно, многие из вас могут начать рассуждать о том, насколько необходимы те или иные действия, но это тоже самое, что рассуждать о целесообразности определенных манипуляций врача во время операции. Просто доверьтесь и прислушайтесь, а лучше, обратитесь к профессионалу и расслабьтесь. Каждый должен заниматься своим делом и это позволит вам предотвратить порой очень плачевные последствия, с которыми юристы сталкиваются на практике регулярно.

КОНТАКТЫ ЭКСПЕРТА