Арташес Григорян
Золотой брокер компании Whitewill. Эксперт по недвижимости (элитной, коммерческой, инвестиционной). Высшее английское образование – London School of Business & Finance.
Каждый человек стремится сохранить свои деньги, особенно во времена нестабильности. Инвестиции в недвижимость в Дубае дают возможность не только сберечь накопленное, но и приумножить капитал. Причем достаточно быстро. Ежегодно жилье в Эмиратах прирастает в цене в среднем на 5-6%. Квартиры в ликвидных домах раскупают с молниеносной скоростью. А прибыль на вложенный капитал уже на начальном этапе может достигать 15-30% годовых. Каковы сегодня основные тенденции на рынке недвижимости Арабских Эмиратов? Как инвестировать в недвижимость в Дубае? С каким чеком можно начать инвестирование? Об этом и многом другом – в нашем интервью с Арташесом Григоряном.
Особенность дубайского рынка недвижимости заключается в том, что он очень динамичный. Большинство ликвидных проектов продаются экстремально быстро – за полтора часа.
СЧАСТЛИВЫЙ СЛУЧАЙ
«100 лучших экспертов»: Арташес, расскажите, пожалуйста, о себе и о своем пути в мир недвижимости.
Арташес Григорян: В 1991 году я с родителями уехал в Великобританию. Отучился там в школе, получил высшее образование и где-то в середине двухтысячных вернулся в Москву. В России занимался продажами разных видов товаров и услуг. Был коммерческим директором и совладельцем небольшого производства керамической плитки, затем – типографии… А потом, так получилось, совершенно случайно в Крыму (Ялта) мне удалось продать историческое здание одному из известных московских рестораторов. Мое достижение заметили, и я получил приглашение в Дубай в крупное пакистанское агентство недвижимости, в котором проработал около четырех месяцев. Но, узнав про Олега Торбосова и созданное им агентство элитной недвижимости Whitewill, принял решение работать с ним, что и продолжаю успешно делать по сей день.
Получается, что переезд в Дубай – это был не осознанный выбор, а скорее – счастливый случай?
А.Г.: Да, я никогда не думал, что когда-либо сюда приеду, кроме как пролетом, отправляясь куда-нибудь на отдых. Я особо не знал этот город и что в нем происходит. Но когда получил предложение поехать сюда работать, я за четыре дня закрыл свои дела в Москве, съехал с квартиры и приехал в Дубай. Мне предложили достаточно хороший социальный пакет.
Решительный поступок! А как Вам кажется, Ваши успехи складывались благодаря или вопреки чему-либо?
А.Г.: Наверное, отчасти благодаря моим коммуникативным способностям и умению работать на перспективу. Одно время я занимался торговлей оборудованием для майнинга. Люди, которые были в этой сфере, впоследствии хорошо заработали и стали моими клиентами.
Какие события в Вашей профессиональной деятельности запомнились больше всего?
А.Г.: Конечно же, мой первый успех – продажа здания в Крыму. А потом были другие значимые события, например, торговля с инвесторами не квартирами, а этажами. Первый мой закрытый этаж был продан в дубайском офисе компании Whitewill. Потом был еще один и еще…
Какие чувства Вы испытывали при этом?
А.Г.: Сначала волнение и напряженность, а потом эндорфиновый взрыв! Знаете, с момента, когда клиент приходит и говорит: «Да, хочу купить», – и до той минуты, когда он провел свою карточку, чтобы оплатить бронь, ощущался страх. Но как только она была оплачена, наступала радость и я начинал обзванивать родственников – маму, папу… Делился с ними своими эмоциями.
Есть мнение, что успех – это путь одиночек. Вы согласны с этим утверждением?
А.Г.: В бизнесе есть место как командной работе, так и работе в одиночку. Все зависит от поставленной цели. Но, безусловно, любой успех – это коллективная заслуга. Ведь даже если ты действуешь индивидуально, тебя всегда поддерживают близкие тебе люди. Благодаря их вере ты готов на новые свершения. Так что во многом успех – это индивидуальный труд, но без помощи других людей добиться его было бы невозможно.
В чем секрет успешной деятельности на рынке недвижимости? Какими качествами для этого надо обладать?
А.Г.: Нужно иметь хороший жизненный опыт. Уметь понимать, чего хотят люди, входить в их положение и, по возможности, менять их представление о качестве жизни. Если получается изменить реальность покупателей, то они с доверием идут навстречу, и у нас появляется возможность помочь им максимально эффективно.
Назовите, пожалуйста, три интересных не бизнес-факта о себе?
А.Г.: Я – чемпион Великобритании по тетрису. Неплохо играл в регби. А еще я кадет армии Его Величества, вернее, в то время еще Ее Величества. Это удивительно.
Такое ощущение, что у Вас гораздо больше интересных фактов, чем три…
А.Г.: Так и есть. Но давайте остановимся на этих трех. Спасибо!
Теперь немного поговорим о потребителях Ваших услуг. Можете ли Вы представить краткий словесный портрет клиента? И кто чаще всего к Вам обращается?
А.Г.: В первую очередь ко мне обращаются за инвестициями. В основном это так называемые «новые деньги» – ребята, которые совсем недавно стали состоятельными людьми и пока не знают, куда «припарковать» свои денежные средства. Мне легко говорить с ними на их языке, и с высоты своего опыта я пытаюсь расширить их горизонты в вопросах выгодных инвестиций.
Какую конкретно помощь получают Ваши клиенты?
А.Г.: Я высекаю из общей массы предложений самые привлекательные с инвестиционной точки зрения. Помогаю всем, чем могу – от покупки валюты на выгодных условиях до оформления резидентской визы, делюсь полезными контактами, подсказываю, где лучше временно арендовать жилье. Чтобы клиент остался доволен, важно сразу же выяснить его цели – для чего он покупает недвижимость и что хочет от этого получить. Можно инвестировать в жилую недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, а можно продать квартиру еще до сдачи дома и вложить деньги в новый проект. После того как цель определена, делаем подборку подходящих вариантов и выбираем лучший из них. У меня сложились хорошие связи с застройщиками, что позволяет работать с теми проектами, которые достаточно сложно купить из-за их ограниченного количества. Застройщики порой внедряют лотерейные системы, проводят закрытые продажи… Ценный инвестиционный брокер – это тот, кто может найти выгодный вариант, который принесет максимальное количество денег.
Есть ли какие-то уникальные особенности, отличающие именно Ваш подход к клиентам?
А.Г.: Я продаю через дружбу. Со всеми своими клиентами, и особенно крупными, мы до сих пор общаемся, ездим отдыхать и устраиваем разные мероприятия. Благодаря моим связям и опыту пробуем развивать другие бизнес-направления.
ЖИЛЬЕ НА ЛЮБОЙ ВКУС
Каковы сейчас основные тенденции на рынке недвижимости – элитной и коммерческой? Как отразились на нем такие кризисные события как пандемия коронавируса, специальная военная операция на Украине и антироссийские санкции?
А.Г.: Сегодня Дубай – одна из самых привлекательных локаций для покупки недвижимости. И нынешняя ситуация в мире только увеличивает спрос на жилье в Объединенных Арабских Эмиратах. С начала текущего года, по данным BBC, доля российских покупателей в Дубае увеличилась на 67%. Россия поднялась с седьмого на пятое место в рейтинге самых активных инвесторов на рынке недвижимости. Изменились и предпочтения покупателей. Сегодня 70% из них приобретают недвижимость для проживания, и только 30% – ради инвестиций. В Дубае вырос спрос на готовое жилье. А всего несколько лет назад наблюдалась другая тенденция: для себя приобретали квартиры и виллы только треть покупателей. Сегодня люди стремятся переехать жить в Эмираты. Наблюдается быстрый рост цен. Вообще особенность дубайского рынка недвижимости заключается в том, что он очень динамичный. Большинство ликвидных проектов продаются экстремально быстро – за полтора часа, а то и за 30 минут. В среднем порядка 30% объектов уходят за день еще на старте продаж. Дорогие или нетоповые локации продаются чуть дольше, но обычно через месяц предложений уже нет. Ко мне часто приходят клиенты, которые любят подумать. Им делаешь предложение, и они уходят поразмыслить. Потом возвращаются через пару недель, а этого предложения уже нет. И это повсеместная практика. Российские клиенты не привыкли к такому стремительному развитию событий. У нас в России жилые комплексы продаются по несколько лет. Достаточно взять московский высотный комплекс Neva Towers – он давно уже построен, а в нем до сих пор можно купить квартиру от застройщика. В Дубае такого нет, здесь все разлетается быстро, как горячие пирожки. И принимать решения тоже надо быстро. Количество сделок большое, и мне это нравится. Я люблю, когда получаешь быстрый результат. Поэтому мне на таком рынке комфортно работать.
Какие объекты недвижимости для инвестиций есть в Дубае?
А.Г.: В Дубае можно приобрести жилье на любой вкус, исходя из ваших предпочтений и денежных возможностей: апартаменты, квартиры, дуплексы, пентхаусы, таунхаусы, виллы. Как и везде, есть эконом-класс, бизнес-класс, элитное жилье комфорт-класса и выше. Апартаменты – это дома с удобствами, техникой и собственной кухонной зоной для временного проживания приезжих. Ими можно владеть бессрочно, но фактически этот вид жилья остается коммерческим, а не жилым, в то время как квартира становится полноценным вариантом жилплощади с возможностью регистрации. Дуплекс – это двухуровневые апартаменты, объединенные внутренней лестницей. Многие путают их с пентхаусами, хотя между ними есть колоссальная разница. В отличие от пентхаусов, которые устраиваются на верхних этажах высоток, дуплексы располагаются в многоквартирных домах средней этажности и в малоэтажных застройках. По площади они значительно уступают пентхаусам, зато цены на них значительно ниже. Еще один популярный вид недвижимости в Эмиратах – таунхаус. Это вилла, состоящая из нескольких секций. При этом у каждого владельца секции есть отдельный вход с улицы и количество этажей, которое совпадает с этажностью здания. Этажи соединены между собой внутренней лестницей. Это отличное капиталовложение, поскольку огромное количество таунхаусов построено на берегу моря, что делает данный тип недвижимости привлекательным для арендаторов. Одну из секций можно оставить для себя. Среди видов коммерческой недвижимости можно отметить офисные, складские помещения, Co-working-пространства, магазины и так далее.
В какие объекты недвижимости лучше инвестировать средства? И какие способы вложения предпочесть?
А.Г.: На вопрос о том, куда выгоднее всего вкладывать деньги, однозначного ответа нет. Выбор объекта, в первую очередь, будет зависеть от имеющегося у вас бюджета и способа инвестирования. Перед тем как вложить деньги, целесообразно ознакомиться с местным рынком, получить консультацию по правовой стороне оформления сделки. Например, в Объединенных Арабских Эмиратах имеются законодательные ограничения по выбору территорий, на которых доступно жилье для иностранных граждан. Существуют так называемые Freehold Zones, где можно владеть недвижимостью на правах собственности. В других районах возможна лишь долгосрочная аренда – Leasehold. Что касается способов вложения денег – есть два основных пути: длинный и короткий. Короткий путь – это когда вы купили недвижимость на стадии котлована, подождали восемь месяцев (максимум год) и сделали переуступку с прибылью. У меня есть кейсы по таким вариантам, где я за короткий срок заработал клиентам более 50% от вложенных денег. Это достаточно просто делать на рынке Дубая. И те люди, которые это понимают и принимают быстрые решения, остаются с прибылью. Те, кто долго думает, вынуждены покупать с наценкой, у более расторопных инвесторов. А длинный вариант – это покупка готового жилья в районе, который очень быстро развивается. Чем более развита его инфраструктура, тем выше доходность от сдачи в аренду жилья. Тут есть проекты, которые приносят по 10-15% годовых. Так что если вы предпочитаете вкладываться вдолгую, мы тоже можем найти вам подходящий для этого вариант. Другими словами, если вы преследуете инвестиционные цели, хотите прироста капитала, готовы каждый раз искать доходные сделки, то лучше вкладываться в строящиеся объекты на стартах продаж. Если нужен долгосрочный пассивный доход, можно выбирать готовые объекты.
С каким чеком можно начать инвестирование?
А.Г.: Вход в рынок Дубая начинается примерно с 200 тысяч долларов. Верхний предел не ограничен. Конечно, есть лоты дешевле, но они не будут интересны с точки зрения инвестиционной привлекательности. Для входа в сделку человеку потребуется около 25-30% от этой суммы. Для внесения остатка денег застройщики дают рассрочку, как правило, на срок строительства объекта. Перед входом в сделку первый платеж составляет 10% от стоимости недвижимости. При подписании договора купли-продажи инвестор платит еще 10% плюс регистрационный сбор 4% DLD. Итого на момент сделки практически всегда будет оплачено 24%. Четырехпроцентный сбор, как правило, платит покупатель, в редких случаях – застройщик. Следующий платеж обычно вносится через полгода. Кто-то рассчитывается поквартально, кто-то за год, но так или иначе, за полтора-два года инвестор выплачивает 50% от сделки, а оставшаяся сумма вносится на момент сдачи дома. Есть еще один интересный инструмент, так называемый post-handover payment plan, – это когда после получения ключей рассрочка продлевается еще на год или два. С помощью этого инструмента можно сдавать в аренду собственное жилье и за счет полученной прибыли закрывать плановые платежи.
Назовите наиболее интересные локации в Дубае.
А.Г.: К числу самых популярных у инвесторов районов можно отнести Beachfront – тихий полуостров в самом сердце туристического района Dubai Marina; Business Bay и DIFC– деловые центры Дубая; Mohammed Bin Rashid City (MBR City) – новый район, в котором планируется постройка самого крупного торгового центра в мире. Очень перспективный премиальный жилой район Dubai Hills и новый развивающийся Dubai Creek Harbour, где современные жилые комплексы и бизнес-центры соседствуют с уютными виллами вдоль одной из самых престижных набережных в мире. Жемчужина города – Dubai Marina. Несмотря на скромную площадь, он считается одним из самых престижных и стильных районов Дубая. На полумесяце острова Palm Jumeirah для любителей люкса и экзотики есть исключительный выбор роскошных апартаментов, вилл, таунхаусов и отелей с захватывающими видами на море. Туда инвесторы хорошо заходят, там не так много осталось участков под застройку, и они востребованы.
Сегодня Дубай – одна из самых привлекательных локаций для покупки недвижимости. И нынешняя ситуация в мире только увеличивает спрос на жилье в Объединенных Арабских Эмиратах
ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
Почему все более привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость становится Дубай? В чем отличия и особенности рынка недвижимости в ОАЭ в целом и в Дубае в частности?
А.Г.: Редко, но бывают тут недострои. Однако если вкладывать в крупные надежные компании, то проблем не будет. Кроме этого, работает система покупки жилья с помощью счетов эскроу. Деньги дольщиков надежно хранятся в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам ему нельзя. Это служит надежной защитой вложений.
Сколько можно заработать на недвижимости в Дубае? И как наши читатели могут это сделать?
А.Г.: Инвестиции в Дубае отличаются высокими показателями доходности. Заработать можно еще на этапе строительства объекта. Момент переуступки недвижимости возможен при условии оплаты 40% стоимости жилья, но некоторые застройщики разрешают перепродажу при минимальной планке в 30%. Даже если процент ниже допустимого, сделка тоже возможна – клиент, который хочет купить квартиру, вправе внести платеж, и продавец получит разрешение на продажу. Причем рассрочку тоже можно передать новому покупателю. Доходность от продажи недвижимости в Дубае составляет до 10-15% в долларах. Плюс есть эффект некой рулетки – если повезет, инвестор может сорвать куш в 30-35%. При этом здесь у вас не будет налоговых обязательств. Возврат инвестиций от аренды за год в среднем составляет порядка 6% к стоимости недвижимости. В последнее время данный коэффициент подрос до 7%. Это достаточно высокий показатель. Срок окупаемости при таком коэффициенте составляет 13-14 лет. Для сравнения: в Москве срок полной окупаемости объекта от сдачи в аренду – 30-50 лет. Это хороший растущий рынок, но многое зависит от того, в какой проект вы вошли, в какую локацию, на какой стадии вышли, насколько удачным получился объект… У нас в компании предусмотрена партнерская программа, с помощью которой любой желающий может зарегистрироваться в качестве партнера компании, привести нам клиента и получить 30% от комиссии. Комиссии могут быть достаточно существенные. От квартиры, которая стоит один миллион долларов, мы получаем от трех до пятипроцентов, то есть от 30 до 50 тысяч долларов. Соответственно, если партнер привел клиента, то его заработок составит от 10 тысяч долларов. Самый результативный партнер по объему закрытых сделок будет приглашен на ужин с основателем Whitewill.
Цит Я высекаю из общей массы предложений самые привлекательные с инвестиционной точки зрения. Помогаю всем, чем могу – от покупки валюты на выгодных условиях до оформления резидентской визы
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
С чего начать инвестировать в недвижимость в Дубае?
А.Г.: Определиться с суммой, которую человек хочет инвестировать, и выбрать хорошего брокера. Любые операции с недвижимостью всегда сопровождаются определенными рисками, и чтобы их минимизировать, остаться в выигрыше после сделки, необходим грамотный специалист.
Кстати, как выбрать хорошего брокера?
А.Г.: Позвонить в компанию Whitewill! В первую очередь, нужно смотреть на опыт человека. Он должен быть большой, желательно, не меньше двух лет работы в Дубае. Это необходимо, чтобы иметь представление о том, как формируется рынок, с кем из застройщиков лучше иметь дело, какая недвижимость вырастет или упадет в цене. Не менее важно, насколько активно и успешно человек занимается этой деятельностью. Ведь если брокер не совершает сделок, то у него не происходит постоянного общения с застройщиками, он не владеет информацией о том, что сейчас происходит на рынке, не понимает, как договариваться в сделках, как правильно готовить объект для продажи. Еще один немаловажный момент – риелтор должен быть знаком с районом, где находится объект продаж. Можно предварительно пообщаться с несколькими брокерами, чтобы выбрать наиболее грамотного специалиста.
Как организовать процесс инвестирования в недвижимость? И можно ли приобрести жилье дистанционно?
А.Г.: Процесс приобретения жилья в Эмиратах стал проще за счет того, что Земельный департамент Дубая одобрил удаленное проведение сделок с недвижимостью. При этом стало возможно дистанционное оформление сертификата об отсутствии возражений (NOC), который требуется для продажи любой недвижимости в стране. Однако по-прежнему в зоне ответственности будущего владельца жилья остается необходимость проверки качества недвижимости, открытия банковского счета и оформления документов в соответствии с местным законодательством. Многие инвесторы прибегают к помощи консалтинговых компаний, которые могут посоветовать, как правильно пройти все этапы. В остальном процедура покупки стандартная и состоит из следующих шагов: подбор объекта недвижимости; подписание договора купли-продажи; внесение задатка; оформление разрешения от застройщика на продажу своей недвижимости (NOC); регистрация недвижимости в Земельном департаменте и расчет с продавцом. Как только на руках у владельца оказывается свидетельство, удостоверяющее право собственности (Title Deed), сделка считается завершенной. Сегодня около 50% квартир в Дубае покупается удаленно. Застройщик открывает на проект эскроу-счет. И так как Эмираты для России являются дружеской страной, то между Россией и Эмиратами доступны SWIFT-переводы. Заплатить со счета несложно, застройщики принимают эти платежи. Покупатель может проверить счет, на который перечисляет деньги. Для этого правительство Дубая разработало специальное приложение DUBAI REST. Клиент может отследить, на каком этапе находится стройка, видит и какой эскроу-счет привязан к конкретному проекту.
Ценный инвестиционный брокер – это тот, кто может найти выгодный вариант, который принесет максимальное количество денег.
Что Вы можете посоветовать начинающим инвесторам в недвижимость в Дубае?
А.Г.: Как я уже говорил, выделить бюджет и найти хорошего брокера. А вообще, начинающим покупателям нужно обратить внимание на три основные составляющие: характеристику недвижимости, варианты финансирования и предостережения. Когда речь заходит об особенностях недвижимости, в центр внимания попадают: местоположение, близость к основным объектам инфраструктуры, размер дома как фактор ликвидности при перепродаже и эксплуатационные и государственные расходы. Все это может повлиять на предполагаемый доход.
Сайт: whitewill.ru
Добавить комментарий