Недвижимость Инвестиции

Оксана Мацко: КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА ЧУЖОЙ СЧЕТ

Оксана Мацко

Эксперт по ипотеке и недвижимости. Практикующий инвестор, имеющий одновременно девять ипотек, платежи по которым платит не она. Создатель клуба инвесторов в недвижимость и тех, кто хочет богатеть за чужой счет, под названием «С Мацко Легко».

Оксана Мацко:  КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА ЧУЖОЙ СЧЕТ

Эксперт по ипотеке и недвижимости. Практикующий инвестор, имеющий одновременно девять ипотек, платежи по которым платит не она. Создатель клуба инвесторов в недвижимость и тех, кто хочет богатеть за чужой счет, под названием «С Мацко Легко». Telegram: @matskooksana Телефон: +7 (968) 029-15-16

«100 лучших экспертов»: Оксана, как вы стали инвестором в недвижимость?

Оксана Мацко: Вообще, я думала, что буду до пенсии работать в банке. Туда я пришла в 19 лет, после института, имея на руках диплом по специальности «Финансы и кредит». Работала с удовольствием, активно шла вверх по карьерной лестнице. Вскоре доросла до директора сети дополнительных офисов. В 2015 году, спустя почти четверть века после моего трудоустройства, банк свернул свою работу в Москве и области и переехал в Крым. Руководство попрощалось со столичными сотрудниками. Я оказалась на распутье: в 42 года меня не очень-то хотели брать на работу, соответствующую моим навыкам и знаниям, а соглашаться на малооплачиваемые предложения я не была готова: все-таки трое детей, их надо растить. В этот момент в моей жизни и появилась недвижимость.

Как это произошло?

О.М.: Последние годы работы в банке были тесно связаны с ипотекой. Эта тема всегда меня интересовала. Поэтому я открыла ИП и объявила о запуске своего ипотечного центра. Поначалу там работал один сотрудник — я. (Смеется). Я помогала в оформлении ипотеки. Но стоять на месте не собиралась: хотелось роста. Поэтому в 2018 году начала учиться на риелтора в одном из крупных московских агентств. Проработав там некоторое время и овладев секретами мастерства, я поняла, что могу двигаться дальше уже самостоятельно. Одного из лучших специалистов этого агентства я пригласила работать вместе. Дальше масштабы только увеличивались: я наняла сотрудников для работы с крупными застройщиками в Москве и Московской области. Сама прошла обучение, как работать в сегменте элитной недвижимости. В декабре 2021 года я открыла направление аренды, взяла несколько апартаментов в управление – сдаю в посуточную аренду. В настоящее время я осваиваю перепланировку и реконструкцию помещений. Знания в данном направлении будут очень полезны в моей работе с недвижимостью. Осенью планирую открыть отдел по оформлению этой услуги.

Вы предложили очень интересную и провокационную тему для интервью. Давайте поговорим о возможности улучшить свои жилищные условия за чужой счет.

О.М.: В 2015 году от своей коллеги по банку я узнала, что можно купить недвижимость в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в долгосрочную аренду. Коллега хотела взять ипотеку, чтобы выкупить квартиру соседки и сдавать ее в аренду, а когда сын подрастет, переселить его туда. Интересно, не правда ли? Я подумала: «А почему бы мне не сделать так же?» Стала разбираться и выяснила, что, имея на руках небольшую сумму, вполне реально приобрести жилье для дальнейшей сдачи в аренду и в перспективе для проживания.

Расскажите, как брали в ипотеку свою первую квартиру.

О.М.: Через неделю после того, как коллега поделилась своими планами, я подала свою первую заявку на ипотеку. И я даже не задумывалась тогда, что инвестирую. Я думала так: пусть будет кому-то из детей на будущее. К тому же я была практически уверена, что заявку не одобрят, потому что я не в браке и у меня трое маленьких детей. К моему удивлению, ее одобрили. Тогда я и купила первую квартиру (на вторичном рынке) для дальнейшей сдачи в аренду. Правда, платеж по ипотеке был несколько больше, чем арендные платежи, приходилось добавлять. Но со временем ставку можно было снизить, рефинансировать кредит. Сейчас арендный платеж равен платежу по ипотеке. И как только квартира начала сама себя окупать, я решилась на приобретение еще одной. Подала заявку. Ее одобрили, и я купила вторую квартиру в Зеленограде с таким же намерением — сразу сдать в аренду. Это был 2017 год, то есть инвестировать в недвижимость я начала, еще работая в банке. В 2018 году я ушла в свободное плавание, стала ипотечным брокером, детально изучила недвижимость. Осознав, насколько удачно инвестировала свои деньги, стала рассказывать об этой возможности другим. Я знаю, как купить квартиру даже без первоначального взноса. В моем арсенале больше десяти таких вариантов, которыми я с удовольствием делюсь с клиентами на консультациях.

Можете назвать несколько в качестве примера?

О.М.: Только с читателями журнала делюсь некоторыми лайфхаками. Если деньги на первоначальный взнос собирать не получается, можно воспользоваться, например, маткапиталом. Также вариант — взять квартиру в ипотеку под залог своей недвижимости и сразу сдать. Опять же ее можно поделить на студии, перенести санузел (это уже связано с вопросами перепланировки) и продать не как один, а как несколько объектов.

Когда появилась третья и следующие квартиры? Было ли страшно их покупать?

О.М.: Третью и четвертую квартиры я купила в период пандемии, в 2020 году. Вошла в кураж, так сказать. Как только у меня появлялись свободные деньги, я сразу же вкладывала их в недвижимость. Сегодня у меня уже восемь квартир, которые я сдаю в аренду и одна квартира, которая пока строится.

Как банк реагировал на ваши действия с ипотечной недвижимостью? Проблем не возникало?

О.М.: В ипотечном договоре значится, что все действия с недвижимостью я должна совершать с согласия банка. На этом нюансы заканчиваются. Банку важно, чтобы вы выплачивали всю полагающуюся сумму вовремя и как можно дольше, чтобы погасить ипотеку. Соблюдаете это правило? Тогда вы прекрасный клиент. А остальное неважно, никто не будет проверять, сдаете вы квартиру или живете в ней сами.

Не думали начать инвестировать в драгметаллы, акции?

О.М.: В 2015 году фондовый рынок был для меня малопонятен. Со всеми его тонкостями я познакомилась уже в этом году и только лишний раз убедилась в том, что недвижимость мне нравится больше. А март этого года показал, насколько правильные выводы я сделала. Что касается валюты, в нее я инвестировала, но не в таких объемах. Они несопоставимы со вкладами в недвижимость. Всегда говорила и буду говорить: «Если у меня есть полмиллиона или миллион, то лучше я куплю квартиру».

Какие подводные камни есть у описанной вами стратегии покупки квартиры?

О.М.: К любой инвестиции нужно подходить с трезвым расчетом. Важно правильно посчитать, проанализировать все факторы: и локацию квартиры, и программу кредитования. Без этого никуда. Это я говорю всем клиентам на консультациях. Сложно считать самим — обратитесь ко мне, другому эксперту. Совершая свою первую покупку, я внимательно оценила локацию квартиры, изучила рынок аренды в этом районе, посчитала выгоду. Я могла купить квартиру и подороже, но боялась того, что вдруг не найдутся жильцы, будет простой. А ипотеку платить надо. Сейчас, спустя время, таких страхов уже нет, потому что присутствует холодный детальный расчет. Иначе окажется, что аренда намного меньше, чем ипотечный платеж.

Неужели можно просчитать все возможные варианты развития событий?

О.М.: Форс-мажоры никто не отменял. Например, сейчас ставки по ипотеке взлетели, а аренда упала. Но это несильно ударило по тем, кто все хорошо просчитал, взяв ипотеку три-пять лет назад. К тому же всегда есть варианты снижения ипотечной нагрузки. Своим клиентам я помогаю найти такие возможности и воспользоваться ими. В своем Telegram-канале вы рассказываете о других способах приобретения и использования квартиры в ипотеку.

Можно несколько слов о них?

О.М.: Некоторые свои квартиры я сдаю посуточно. Таким образом можно заработать больше денег. В последние два года актуальны краткосрочные инвестиции в недвижимость: я покупаю ее на этапе строительства, жду полтора-два года, перепродаю по переуступке или после завершения строительства, зарабатываю на разнице между покупкой и продажей. Цены на недвижимость выросли, и опытные инвесторы оказались в большом плюсе. Кроме того, можно воспользоваться дешевыми программами, такими, как семейная ипотека, где процентные ставки намного ниже по сравнению со стандартными. Помимо этих стратегий, есть еще такая вещь, как флиппинг — покупка «убитых» квартир без ремонта, которые продаются в ипотеку ниже рыночной цены, чтобы потом сделать ремонт и продать с хорошей наценкой. Для того чтобы зайти в эту нишу, понадобятся деньги на первоначальный взнос и ремонтные работы. Но я все же за долгосрок, ведь все перечисленное предусматривает, что год-полтора я буду платить деньги из своего кармана. Понятно, что потом заработаю, но…

Давайте подытожим: какие ресурсы нужны для того, чтобы стартовать?

О.М.: Первоначальный взнос, но можно и без него, если у вас покупка вторички, то есть готовой квартиры с мебелью. Деньги на мебель, но можно и без них (та же вторичка или сдача в аренду жильцам со своей мебелью). Деньги на ремонт, если занимаетесь флиппингом. Лично у меня самый минимальный ресурс — 200 тысяч рублей в 2015 году. И то мне тогда не хватило, одолжила у родителей. Но если занимать не у семьи, а у кого-то на стороне, надо точно рассчитать свои возможности: ведь нужно будет платить не только ипотеку, но и кредит. Люди же набирают потребительских кредитов под сумасшедшие проценты, а потом хватаются за голову!

Как сейчас обстоят дела с недвижимостью в Москве и области?

О.М.: По состоянию на июнь 2022 года инвесторам мешают достаточно высокие ипотечные ставки на вторичное жилье. Их снижение должно улучшить ситуацию. Думаю, к осени ситуация наладится и покупать вторичку станет выгоднее. Что касается новостроя, сейчас хорошие условия для приобретения таких квартир. Да, цены выросли. Но застройщики вместе с банками постоянно придумывают выгодные программы субсидирования. Сейчас ипотеку можно взять по ставке 0,1%. Безусловно, есть нюансы. Так, этот вариант выгоден для жизни, но не для инвестирования. Почему? Потому что увеличивается стоимость недвижимости. А покупать квартиру заведомо дороже, чтобы еще дороже потом продать ее, инвестору невыгодно. Куда интереснее покупать новострой по ставкам 5-7%, но без наценки. Конечно, сейчас никто точно не спрогнозирует рост или падение рынка. Но я уверена, что к 2024 году мы можем ожидать подъема экономики. И все будет хорошо!

Контакты:

Telegram: @matskooksana

Телефон: +7 (968) 029-15-16

теги

Добавить комментарий

Нажмите сюда, чтобы оставить комментарий

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.